Жилая или коммерческая недвижимость: что выбрать для инвестиций? 

Недвижимость традиционно считается предпочтительной инвестицией среди россиян. Согласно опросу аналитического центра НАФИ, проведенному в середине 2023 года среди жителей нашей страны, 53% респондентов назвали покупку квадратных метров наиболее выгодным вложением денег. На втором месте оказалось золото (31%), а на третьем — открытие вклада/счета в госбанке (21%). За приобретение акций свои голоса отдали лишь 14% опрошенных.   

Самым популярным способом инвестирования денег в недвижимость в России остается покупка квартиры для последующей сдачи в аренду. Получается, что инвестор таким образом зарабатывает и на ежемесячных арендных платежах, и на увеличении стоимости квартиры. Например, в столице за последние четыре года средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости выросла более чем на 50%.  

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ (https://sberindex.ru/ru/dashboards/srednyaya-stoimost-kvadratnogo-metra-pervichnyi-rynok https://sberindex.ru/ru/dashboards/srednyaya-stoimost-kvadratnogo-metra-vtorichnyi-rynok)

При этом сейчас все чаще звучат мнения о «перегреве» на рынке жилой недвижимости. Глава Банка России Эльвира Набиуллина не раз подчеркивала, что видит признаки дисбаланса в этом секторе, резкий рост цен и снижение доступности жилья. А эксперты отмечают, что в 2023-м опытные инвесторы стали переходить на рынок коммерческой недвижимости. По данным консалтинговой компании Nikoliers, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за шесть месяцев 2023 года побил пятилетний рекорд и достиг 242 млрд рублей. 

Может ли обычный человек инвестировать в объекты коммерческой недвижимости, какие плюсы и минусы таких вложений — разберем в нашем материале.

Инвестиции в жилую недвижимость

Плюсы:

• Понятные  критерии подбора объекта

Покупателю квартиры обычно не нужны глубокие профессиональные навыки, чтобы выбрать и оценить объект. Логично, что при покупке квартиры стоит рассматривать ее планировку, расположение дома, близость к транспортной инфраструктуре, наличие рядом социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник и т.д.). Всю эту информацию может собрать и проанализировать обычный человек.  

• Легкое оформление ипотеки

Ипотеку на покупку квартиры легко оформить. Банки давно работают с этим продуктом, поэтому процессы отлажены. Подача документов возможна онлайн.

• Наличие льготных ипотечных программ 

В России до лета 2024 года действует программа льготной ипотеки, которой может воспользоваться любой россиянин: кредит на покупку жилья в новостройке дают под 8% годовых. При этом ключевая ставка составляет уже 16%, а инфляция достигла 7,5%. В таких условиях льготная ставка может быть выгодна. Также в стране действуют и другие адресные программы (семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, дальневосточная ипотека и т.д.). 

• Простая сдача в аренду

В крупных городах обычно без проблем можно сдать любую квартиру. Кроме того, можно обойтись без услуг юриста: договор сдачи квартиры в аренду — типовой, при желании можно самостоятельно его подкорректировать. Налоги также можно платить по упрощенной схеме — как самозанятому.

• Низкий порог входа

Стоимость жилой недвижимости, приобретаемой под сдачу, в большинстве случаев ниже, чем у самых бюджетных коммерческих объектов.

Минусы:

• Высокие цены и перегрев рынка

Как отмечает глава Банка России Эльвира Набиуллина, за последние три года стоимость квартир в новостройках выросла на 90%. Многие объекты необоснованно сильно подорожали и стали недоступными.

• Низкая доходность от сдачи в аренду

Средняя доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в столице составляет 4,6% годовых. При этом некоторые банки предлагают открыть вклад по ставке более 17%. 

• Дополнительные расходы

Многие потенциальные инвесторы при расчете доходности от сдачи квартиры не учитывают стоимость ремонта, амортизацию, необходимость периодических косметических улучшений, налоги и сборы и т.д.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Плюсы:

• Высокая доходность 

Главное преимущество коммерческих объектов состоит в более высокой доходности по сравнению с жилой недвижимостью. По мнению экспертов, средняя доходность офисных помещений составляет 8–15% годовых. Объекты стрит-ритейла могут принести доход в размере 10–12%, а для складов этот показатель составляет ~10%.

• Меньший период окупаемости

При такой доходности инвестор может рассчитывать на меньший срок окупаемости объекта: по коммерческой недвижимости он составляет ~10–12 лет, в то время как жителям крупных городов России требуется в среднем 20 лет, чтобы вернуть деньги, потраченные на покупку квартиры, сдавая ее в аренду.

• Рост спроса в отдельных сегментах

По оценке экспертов, 2023 год для рынка коммерческой недвижимости был успешным. Отмечается высокий спрос на офисы и на склады. Так, арендные ставки на складские помещения в 2023 году выросли на 40%. Для сравнения: цена аренды однушки в Москве с начала года прибавила всего 11%. 

Минусы: 

• Более сложное управление

Коммерческие объекты представляют собой актив более сложный в управлении, чем жилая недвижимость. Коммерческая недвижимость включает в себя разные типы объектов: складские помещения, офисы, точки стрит-ритейла и т.д. В каждом сегменте есть свои особенности, юридические и налоговые, и следует сначала разобраться в рынке.

• Высокий порог входа

Цена самого дешевого объекта коммерческой недвижимости обычно выше, чем цена  самой дешевой квартиры. При этом ипотечные программы на покупку коммерческой недвижимости существуют, однако ставки по ним довольно высоки, а требования к потенциальным заемщикам — строже.

• Трудности при поиске арендаторов

Найти арендаторов на объекты коммерческой недвижимости не так просто, как в случае с квартирами. Во-первых, рынок не настолько ликвиден. Во-вторых, при составлении договора желательно консультироваться с юристом. 

Вывод

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть более прибыльными, чем в жилые объекты. Однако они подходят скорее для подготовленного инвестора, со специальными знаниями и опытом. Вложения в коммерческие объекты требуют анализа рынка, конкурентов и потенциальных арендодателей. Но если у инвестора есть желание и возможность разобраться в этой теме, то стоит этим воспользоваться.