Какой способ вложения денег россияне считают самым надежным и выгодным? Чтобы ответить на этот вопрос, исследовательский центр НАФИ в июле 2023 провел соцопрос среди жителей нашей страны. Более половины респондентов назвали лучшей инвестицией покупку недвижимости. На втором месте оказалось приобретение золота, на третьем — вклад в госбанке. Выбор в пользу акций сделали всего 16% опрошенных. Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — излюбленный способ вложения денег в России. Но насколько он на самом деле прибыльный — будем разбираться в статье.
Как оценить привлекательность актива?
Нет абсолютно невыгодных или стопроцентно выгодных вложений. Прибыль инвестора зависит от разницы между ценой покупки актива и ценой его продажи. И если первый показатель заранее известен, то второй прогнозируете вы сами на основе имеющихся данных. В истории было немало успешных инвесторов, чья стратегия заключалась в поиске недооцененных активов и их продаже после роста цены. Главный вопрос: как определить лучшую точку входа и выхода?
При принятии решения о покупке учитывают:
- ликвидность актива
Насколько быстро можно его продать.
- годовую доходность инвестиций
Если вы купили актив за 100 рублей, а через 10 лет продали за 102 рубля, то прибыль получили, но крайне низкую. Хорошей можно считать ту доходность, которая превышает инфляцию. По итогам 2022 года инфляция в России составила 12%.
- наличие регулярных денежных выплат
Доход инвестора может формироваться не только за счет разницы между ценой покупки и ценой продажи актива, но также за счет денежных выплат (купоны по облигациям, дивиденды по акциям, арендная плата при сдаче квартиры и т.д.).
Инвестиционная квартира — это такой же актив, как ценные бумаги или драгметаллы. Перед покупкой нужно просчитать потенциальную доходность каждого конкретного варианта. Приобретать недвижимость просто в надежде на то, что она всегда дорожает, не стоит.
«Квартиры всегда дорожают»: правда или миф?
Для примера посмотрим на индекс московской недвижимости ДомКлик за последние три года. Его рассчитывает Мосбиржа на основании агрегированных данных об ипотечных сделках. Индикатор отражает среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве.
На графике видно, что инвестор, купивший квадратные метры в 2020 и продавший в 2022, получил неплохую прибыль. Но те, кто приобрели недвижимость в начале прошлого года, на текущий момент по-прежнему в минусе. Также стоит помнить, что в индексе приводятся средние значения по Москве. На стоимость каждой конкретной квартиры влияют индивидуальные факторы (район, транспортная доступность, наличие парковки, зон отдыха и т.д.)
Инвестора может воодушевить непрекращающийся рост цен на столичное жилье. Однако эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) пришли к выводу, что московские квартиры в валюте дорожали до 2008 года, а последние 15 лет номинальный рост рублевых цен происходит из-за ослабления российской валюты.
Какую доходность приносит сдача квартиры в аренду?
Сейчас инвестору не стоит рассчитывать на большую арендную прибыль. По данным ЦИАН на август 2023 года, доходность от сдачи «однушки» в Москве составляет всего 4,6% годовых. В среднем по крупным городам России это значение выше — 5,6%.
При этом средняя максимальная ставка по банковским вкладам сейчас достигает 8% годовых. Получается, положить деньги на депозит будет выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее.
Впрочем, в случае с квартирами все индивидуально и зависит от множества факторов. Так, например, сдача квартиры в аренду в центре Москвы будет приносить большую доходность: уже в районе 6%.
Как выбрать лучший момент для покупки недвижимости?
- Изучить стоимость квадратного метра в России в целом и в вашем городе за последние 7-10 лет. Определить, в какой точке находится сейчас рынок недвижимости. Если цены на пике, то, возможно, стоит подождать «охлаждения» ситуации.
- Проанализировать, если ли у рынка дальнейшие драйверы роста. Например, сейчас главный драйвер рынка недвижимости — программы льготной ипотеки, финансируемые из бюджета. Так, в июле 2023 доля льготных жилищных кредитов во всех выдачах Сбера превысила 50%. За счет таких программ растет спрос, а вместе с ними и цены. Если государство приостановит их действие, то объемы покупки жилья также снизятся.
- Оценить, насколько вы готовы вложить деньги на длительный срок, поскольку высокую доходность квартиры показывают на длинном горизонте. Также стоит учитывать то, что в экстренных случаях вернуть вложенные деньги мгновенно не получится: процесс продажи требует времени.
