Лимиты по ипотеке и автокредиту: когда начнут действовать и что ждать?

Банк России с июля 2025 года впервые вводит прямые количественные ограничения на выдачу ипотеки и автокредитов для самой рискованной части заемщиков. Это реакция на рост высокой долговой нагрузки населения, увеличение числа заемщиков с малыми первоначальными взносами, а также стремление предотвратить накопление банковских рисков. По оценкам аналитиков, значительных изменений по ипотеке не ожидается, а вот в автокредитовании требования к заемщикам могут заметно вырасти. Разбираемся.

Что такое макропруденциальные лимиты (МПЛ)

Макропруденциальные лимиты — это прямые ограничения для банков и микрофинансовых организаций на количество или долю выдаваемых кредитов наиболее рискованным клиентам.К ним относят:

• заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) — платежи по кредитам занимают значительную часть дохода (более 50%);
• и/или с низким первоначальным взносом по ипотеке или автокредиту.

Основная задача МПЛ — не позволять банкам слишком активно кредитовать клиентов, которые могут впоследствии столкнуться с трудностями по выплатам, тем самым снижая риски для финансовой системы в целом.  Такое регулирование уже применяется в необеспеченном кредитовании с 2023 года, а с июля 2025 года аналогичный механизм начнет работать в ипотеке и в автокредитовании.

Что уже сделано

В 2023–2024 годах Банк России последовательно усиливал регулирование ипотечного рынка, вводя повышенные макронадбавки и увеличивая требования к резервам с целью пресечь рискованные кредитные практики. В результате доля ипотечных кредитов с высокой долговой нагрузкой заемщиков или минимальным первоначальным взносом снизилась примерно в четыре раза: с порядка 50% до 10–15% от объема выдач. 

В 2025 году у Банка России появились дополнительные инструменты регулирования — с 1 января начал действовать «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», направленный на противодействие рискованным схемам в ипотечном кредитовании.

C 01.03.2025 г. ЦБ уменьшил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с показателем долговой нагрузки менее 70%. В основном такие ипотечные займы оформляются в рамках льготных программ.

Какие лимиты вводятся по ипотеке

Введение лимитов в ипотечном кредитовании планируется осуществлять поэтапно: 

• с 01.07.2025 г. они начнут действовать для кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в новостройках и на рынке готового жилья; 
• с 01.01.2026 г. — для кредитов, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов и для других займов, обеспеченных залогом недвижимости.

Для ипотечных кредитов с июля 2025 года будет ограничено количество выдач, в первую очередь, клиентам с «рискованным» профилем — тем, чья долговая нагрузка выше 50% и чей первоначальный взнос составляет менее 20%. 

По ипотеке на новостройки таких кредитов можно будет выдать только до 2% от общего количества новых ссуд за квартал, в остальных сегментах лимит чуть выше, но не превышает 10%. По некоторым менее рискованным категориям — с низкой долговой нагрузкой, но низким первым взносом, или, наоборот, с высоким первым взносом и сверхвысокой нагрузкой, лимит устанавливается на уровне 5% выдач.

Для вторичного рынка пределы менее жесткие: до 10% пройдет по кредитам на жильё с низким взносом и большой долговой нагрузкой. Вместе с этим ЦБ РФ смягчит требования к банкам по объему резервов и надбавок по таким кредитам.

Какие лимиты будут у автокредитов

С 01.07.2025 г. под регулирование попадают как автокредиты на покупку машин, так и нецелевые потребительские кредиты под залог автомобилей.

Для заемщиков с долговой нагрузкой от 50 до 80% планка будет установлена на уровне 20% от всех новых выдач, а для клиентов с ПДН свыше 80% — лишь 5%. Это касается банков с универсальной лицензией и микрофинансовых организаций. Причем такой же лимит действует и по займам под залог авто.

По мнению регулятора, нынешний уровень лимитов выбран с запасом — фактическая доля рискованных займов уже снизилась в последние годы, во многом благодаря ранее введенным надбавкам.

Что это значит для заемщиков

Для граждан с высокой долговой нагрузкой и небольшим первоначальным взносом получить ипотеку либо автокредит станет сложнее. 

Банки ужесточат требования и будут тщательнее проверять уровень доходов и кредитную историю клиентов.

Внедрение лимитов охладит рынок и снизит процент «перегретых» кредитов, что может притормозить рост цен на жилье и автомобили. 

Что ждет банки

Некоторые эксперты полагают, что внедрение нового механизма усилит конкуренцию между кредитными организациями за клиентов из сегмента, не затрагиваемого лимитами. В результате этим заемщикам, возможно, станут предлагать более выгодные условия.

Для банков новая система лимитов создает дополнительную нагрузку на контроль качества портфеля розничного кредитования. В ряде сегментов для них это почти ничего не изменит, потому что рост доли рискованных ссуд и так был вблизи установленных лимитов. 

Но, например, в автокредитовании возрастают как требования к платежеспособности клиентов, так и риски отказа по кредитам.

Как увеличить вероятность одобрения кредита

Мы сделали чек-лист для повышения шанса на получение кредита:

• Постарайтесь сократить долговую нагрузку

Если существенная часть ваших доходов уходит на выплаты по уже имеющимся кредитам, это может затруднить одобрение новой заявки. Лучше досрочно закрыть небольшие займы или уменьшить размер ежемесячных платежей, чтобы высвободить бюджет.

• Особое внимание уделите первоначальному взносу 

Чем он больше, тем привлекательнее будут условия кредита — например, ниже процентная ставка и общая переплата. Кроме того, значительный первый взнос снижает риск отказа со стороны банка.

• Если у вас есть кредитные карты, которыми вы не пользуетесь, лучше их закрыть

Неиспользуемый кредитный лимит также учитывается при расчете долговой нагрузки. Альтернативно, можно снизить лимит по таким картам.

• Официально подтверждаемый доход — дополнительное преимущество 

Если часть оплаты труда вы получаете неофициально, обсудите с работодателем возможность увеличить «белую» зарплату, поскольку банки учитывают только задекларированные доходы.

• Внимательно следите за своей кредитной историей

Своевременно погашайте все кредиты, не допускайте просрочек, даже если речь идет о незначительных суммах. Хорошая кредитная история существенно повышает шансы на одобрение заявки в любом банке.

Крайне важно не обращаться к сомнительным посредникам, выдающим кредиты с «обходом лимитов» или поддельными справками, — такие схемы рискованны и могут привести к серьезным негативным последствиям, вплоть до уголовной ответственности.

Вывод

• Банк России с июля 2025 года вводит количественные ограничения — макропруденциальные лимиты — на выдачу ипотечных и автокредитов наиболее рискованным заемщикам, чтобы снизить системные риски и сдержать рост закредитованности населения.
• Введение лимитов не должно привести к существенным изменениям на рынке ипотеки, поскольку доля рискованных выдач уже сильно сокращена благодаря прежним мерам Центробанка, но в сегменте автокредитования ожидается ужесточение требований и рост числа отказов для клиентов с плохой финансовой ситуацией.
• Новые ограничения повлияют на тщательность проверки банками платежеспособности клиентов: возрастет роль официального дохода, размера первоначального взноса и чистоты кредитной истории.
• Усиление регулирования может спровоцировать перераспределение клиентов: для надежных заемщиков появится больше выгодных кредитных предложений от банков, но часть граждан с высокими рисками будет вынуждена обращаться к сомнительным кредиторам, что несет дополнительные опасности для них и финансового рынка в целом.